ضوابط ترخيص الإعلانات العقارية لدى الهيئة العامة للعقار: قائمة تحقق لكل حملة

في 1 مايو 2026 نشرت جريدة أم القرى الرسمية قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار 2/35/M/26 الذي يعتمد اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية. وقد أصدرت الهيئة العامة للعقار اللائحة بموجب نظام الوساطة العقارية، ويذكر القرار أنها تسري من تاريخ نشرها. وبالنسبة للمطورين والوسطاء والوكالات التي تدير حملاتهم على Meta وسناب شات وتيك توك وجوجل، فإن السؤال المفيد بشأن ترخيص الإعلانات العقارية أضيق من اللائحة ككل: ما الذي يجب أن يتحقق في كل إعلان قبل نشره؟

يحوّل هذا الدليل اللائحة إلى قائمة تحقق عملية لفرق التسويق. وهو ليس استشارة قانونية.

ما الذي غيّرته لائحة 2026 في الحملات

تضم اللائحة اثنتي عشرة مادة وتشمل كل قناة تُستخدم في تسويق العقار: وسائل التواصل الاجتماعي، والوسائل المرئية والمسموعة والمكتوبة، واللوحات والوحدات الإعلانية، والمعارض والفعاليات، والمنصات العقارية الإلكترونية. وهي تحل محل قرارين لمجلس الإدارة صدرا عام 1442هـ: ضوابط الإعلانات العقارية، ومعايير ترخيص المنصات العقارية الإلكترونية وتصنيفها. وتذكر الهيئة العامة للعقار أن المسودة طُرحت للاستطلاع العام على منصة استطلاع في نوفمبر 2025.

أربع نقاط تهم كل من يدير حملات:

• ترخيص واحد لكل إعلان. يذكر إعلان الهيئة العامة للعقار أن ترخيص إعلان عقاري مستقل مطلوب قبل نشر أي إعلان عقاري، ويطلبه وسيط عقاري مرخّص أو منشأة عقارية مرخّصة.
• ترخيصًا على مستوى المشروع مسار مختلف لبعض عمليات البيع. تنص المادة 9 على أنه لا حاجة إلى ترخيص إعلان إذا كان المعلن مرخّصًا أصلًا بتسويق المشروع كاملًا بموجب أنظمة أخرى، وتذكر أمثلة منها المساهمات العقارية على الخارطة والبيع والتأجير على الخارطة، والمزادات العقارية. ويضيف إعلان الهيئة العامة للعقار أن على هؤلاء المرخّص لهم أن يذكروا رقم ترخيصهم ويلتزموا بالضوابط الأخرى في اللائحة.
• بيانات ثابتة على الإعلان. تذكر المادة 5 ثمانية بيانات يجب أن يتضمنها كل إعلان، منها رقم الترخيص ظاهرًا بوضوح وتاريخ انتهائه. ويجوز للإعلان أن يعرض بدل ذلك رقم الترخيص مع رمز QR يقود إلى البيانات الكاملة.
• لا بيانات وهمية أو مضللة. تحظر المادة 7 نشر بيانات وهمية لجمع بيانات الأشخاص، وبيانات تواصل لا تطابق الترخيص، وبيانات تخالف الواقع، واستخدام اسم الهيئة العامة للعقار أو أي جهة حكومية أخرى أو شعارها أو هويتها دون سند نظامي.

ويجب كذلك إزالة الإعلانات فور انتهاء الغرض منها أو انتهاء ترخيصها، أيهما أسبق. وبقاء مجموعة إعلانية قيد التشغيل بعد بيع الوحدة أصبح الآن مشكلة امتثال، وليس هدرًا في الميزانية فقط.

أي ترخيص يغطي أي تصميم إعلاني

حدّد الترخيص الذي يندرج تحته كل محتوى قبل كتابة العنوان الإعلاني.

هناك نقطتان تشغيليتان تنبعان من إرشادات سابقة للهيئة العامة للعقار. فعندما أطلقت الهيئة خدمة الاستعلام عن ترخيص الإعلان في مايو 2024، ذكرت أن إصدار ترخيص الإعلان يعتمد على عقد وساطة ساري يتضمن صراحةً حقوق التسويق. وتتيح الخدمة نفسها للوسطاء والملاك وطالبي العقار التحقق مما إذا كان الترخيص نشطًا أو منتهيًا أو ملغيًا. أي أن جمهورك يستطيع التحقق من إعلاناتك.

وقال المتحدث باسم الهيئة العامة للعقار لأملاك (7 مايو 2026) أيضًا إن التواصل المباشر مع العملاء، والتفاوض أو الرد على الاستفسارات، يحوّل الإعلان إلى نشاط عقاري مقصور على السعوديين المرخّص لهم، وإن كل مسار إعلاني يجب أن ينتهي في النهاية إلى وسيط مرخّص. وهذا يحدد من يجيب على أرقام واتساب و أرقام تتبع المكالمات لديك ، وسنعود إلى ذلك أدناه.

إن لكل تصميم : قائمة التحقق

استخدم هذه القائمة قبل أن يُرسل أي إعلان أو منشور أو ستوري أو ريلز أو كاروسيل أو صفحة هبوط للاعتماد. والبيانات الثمانية تتبع المادة 5(1) من اللائحة كما نشرتها الهيئة العامة للعقار، بترجمتنا العملية. وتتيح المادة 5(3) للإعلانات على المنصات العقارية الإلكترونية المرخّصة أن تعرض بدل ذلك بيانات الإعلان المسحوبة من أنظمة الهيئة.

1. الحقوق المعلن عنها: الحقوق العينية أو الشخصية المعروضة، مثل البيع أو الإيجار.
2. وصف العقار: وصف العقار وحالته وتفاصيله وموقعه، بما في ذلك أي معلومة تؤثر في قيمته أو في قرار الشخص الذي يستهدفه الإعلان.
3. الخدمات والحقوق المرتبطة: الخدمات والحقوق المرتبطة بالعقار، بما في ذلك أي نزاعات قائمة عليه.
4. وسيلة تواصل تطابق البيانات المقدمة مع طلب الترخيص.
5. اسم المعلن.
6. رقم ترخيص الإعلان، ظاهرًا بوضوح. وفي ريلز مدته تسع ثوانٍ ، لا يُرجّح أن يُعد رقم يومض في زاوية إطار واحد ظاهرًا بوضوح. أبقِه على الشاشة أو في بطاقة ختامية ثابتة.
7. تاريخ انتهاء الترخيص.
8. رقم رخصة مزاولة المرخّص له، أي الرخصة الخاصة بالوسيط أو المنشأة نفسها.

تتيح المادة 5(2) أن يعرض الإعلان رقم الترخيص ورمز QR فقط يقود إلى كل ما سبق. وفي المقاسات الصغيرة يكون هذا غالبًا الخيار العملي، لكن اختبر أن الرمز يُمسح بالحجم الذي سيظهر به فعلًا.

ثم أجرِ أربعة فحوص إبداعية لا تغطيها حقول البيانات:

• الصور تطابق العقار. تحظر المادة 7 بيانات الإعلان المخالفة للواقع أو التي توحي بما لا يتفق مع طبيعة العقار. والصور الداخلية الجاهزة والتصاميم ثلاثية الأبعاد من مشروع آخر هي المتسبب المعتاد. وفي على الخارطة، اكتب على التصاميم ثلاثية الأبعاد أنها تصاميم.
• لا هوية حكومية ولا هوية للهيئة العامة للعقار. لا شعارات وزارات ولا علامات حكومية أخرى ولا هوية الهيئة العامة للعقار ما لم يكن لديك سند نظامي لاستخدامها.
• المحتوى يطابق الترخيص. تجيز المادة 4 إلغاء الترخيص إذا تضمن الطلب معلومات كاذبة أو اختلفت معلومات الإعلان عن الترخيص. ويجب أن تطابق المساحة والسعر وتواريخ التسليم في النص ما رُخّص به.
• العربية والإنجليزية تقولان الشيء نفسه. إذا كنت تنشر النسختين اللغويتين فيجب أن يتطابق السعر والمساحة ورقم الترخيص تمامًا. والانحراف في الترجمة مصدر شائع لعدم التطابق.

حملات توليد العملاء المحتملين: أين تكمن المخاطر

كثيرًا ما تُحسَّن حملات الأداء العقارية لتحقيق الحجم: سعر منخفض «يبدأ من»، ونموذج بحقل واحد، وزر واتساب. واللائحة تستهدف الأساليب التي تضخّم هذا الحجم. فالمادة 7 تحظر نشر بيانات وهمية لجمع بيانات المتعاملين في السوق أو الجمهور، أو لأي غرض آخر، وبيانات تواصل لا تطابق الترخيص. أما شريكا Trowers & Hamlins معاذ القبلي وإيلين دنكان، في مقالهما المنشور في Gulf Construction (يوليو 2026)، فيذكران الإعلانات المكررة أو الوهمية المستخدمة لجمع بيانات التواصل والأسعار المنخفضة بصورة مصطنعة لتوليد الاستفسارات بوصفها ممارسات السوق التي تعالجها اللائحة.

ترجم ذلك إلى قواعد للحملة:

• لا إعلانات استدراج. يجب أن يشير كل إعلان عملاء محتملين إلى عقار مرخّص حقيقي أو مشروع مرخّص. أما إعلان عام مثل «فلل شمال الرياض تبدأ من كذا ريال» دون عقار مرخّص محدد خلفه فهو النمط الذي ينبغي تجنبه.
• عبارة «يبدأ من» يجب أن تكون حقيقية. إذا وُجد سعر العنوان الإعلاني، فيجب أن يوجد لوحدة متاحة ومرخّصة. وعند بيع تلك الوحدة، حدّث الإعلان أو أوقفه.
• عقار واحد، إعلان واحد فعّال. تكرار الإعلان نفسه عبر عدة حسابات إعلانية أو صفحات أو وسطاء لمضاعفة العملاء المحتملين هو إحدى المخالفات التي يصفها Trowers & Hamlins. اتفق مع الوسطاء الشركاء على من ينشر ماذا.
• بيانات التواصل تطابق الترخيص. أرقام تتبع المكالمات وخطوط واتساب الخاصة بالوكالة وصناديق العملاء المحتملين المشتركة تحتاج إلى مطابقتها ببيانات التواصل المقدمة مع طلب الترخيص قبل الإطلاق.
• العميل المحتمل يذهب إلى وسيط مرخّص. إذا كانت الوكالة أو مركز الاتصال يجيب على الاستفسارات، فإن تصريح المتحدث بأن الإجابة على الاستفسارات نشاط عقاري يشير إلى أن الرد البشري الأول ينبغي أن يأتي من الوسيط أو المنشأة المرخّصة. اتفقوا على مسار التوجيه قبل الحملة لا بعدها.

مثلًا، قد يبني وسيط يدير حملة عملاء محتملين على سناب شات لعشرين شقة إعلانًا واحدًا لكل نوع وحدة مرخّص، ويضع رقم كل ترخيص على البطاقة الختامية، ويرسل كل نموذج عميل محتمل إلى رقم وبريد الوسيط المسجلين لديه، ويضع قاعدة تقضي بأن أي وحدة تُعلَّم مباعة في نظام إدارة العملاء توقف الإعلان في اليوم نفسه. ستصل عملاء محتملون أقل، لكن كل واحد منهم يعود إلى إعلان مرخّص.

صفحات الهبوط تستحق الانضباط نفسه. فكل صفحة تستقبل زيارات مدفوعة يجب أن تكرر رقم الترخيص والحقائق نفسها الواردة في الإعلان، وأن تُزال أو تُحدَّث عند انتهاء الترخيص. وإذا لم يكن لقالب الصفحة موضع ثابت لبيانات الترخيص، فهذا إصلاح في الموقع يُنفَّذ مرة واحدة، لا تعديلًا يدويًا قبل كل إطلاق. ولمعرفة لماذا النماذج منخفضة الجودة تغرق فريق المبيعات بعملاء محتملين لا يمكن الاستفادة منهم، راجع تشخيصنا لـ إعلانات نماذج فيسبوك التي تجلب عملاء وهميين.

فحوص المنصات التي ينبغي أن تتوقعها

تفرض المادة 8 خمسة عشر التزامًا على كل مرخّص له بتشغيل منصة عقارية إلكترونية. ومنها التكامل التقني مع أنظمة الهيئة العامة للعقار، واستضافة الخوادم داخل المملكة، والتحقق من حسابات المعلنين عبر الدخول الموحّد الوطني (نفاذ)، ورفض الإعلانات غير المرخّصة، وإزالة الإعلانات عند انتهاء ترخيصها، ومنع تعديل الإعلانات بعد نشرها، وإبلاغ الهيئة قبل عشرة أيام عمل على الأقل من التوقف عن النشاط. وعلى المنصات كذلك الرد على طلبات الهيئة بشأن بيانات المستخدمين خلال يومي عمل (المادة 8(10)، في النص المنشور في جريدة أم القرى الرسمية وعلى صفحة اللائحة لدى الهيئة).

بالنسبة للمسوقين، يعني ذلك أنه يمكن توقع أن ترفض البوابات العقارية الإعلانات أو تعلّقها أو تزيلها عند غياب بيانات الترخيص أو انتهائها، وأن تمنع التعديل بعد نشر الإعلان. ابنِ ملفات القوائم والرفع الجماعي بحيث يكون رقم الترخيص حقلًا إلزاميًا، وتوقع أن ترتبط الحسابات بهوية موثّقة بدل حساب مشترك للوكالة.

هناك مسألة لا يحسمها النص الذي استطعنا قراءته: هل تُعد شبكات التواصل الاجتماعي العامة ومحركات البحث «منصات عقارية إلكترونية». تعرّف المادة 1 هذه المنصات بأنها تطبيقات أو مواقع مرخّصة تتيح للمعلنين نشر الإعلانات العقارية أو تسويقها، وتذكر المادة 3 وسائل التواصل الاجتماعي قناةً مستقلة، مما يوحي بأن شبكات التواصل مشمولة بوصفها قنوات لا بوصفها منصات عليها التزامات المادة 8. وهذه قراءتنا وليست حكمًا. تأكد منها مع الهيئة العامة للعقار أو مستشارك القانوني، وعلى أي حال أبقِ بيانات الترخيص على كل تصميم تنشره هناك.

سجل تراخيص لكل حملة

القواعد بسيطة في صياغتها وصعبة الالتزام بها عبر عشرات الإعلانات الفعّالة. وسجل مشترك يملكه المطور أو الوسيط وتراه الوكالة يجمعها في مكان واحد.

ثم أضف ثلاث عادات: سمِّ كل إعلان برقم ترخيصه ليُظهر فلتر واحد كل ما يرتبط بترخيص؛ وقارن الإعلانات الفعّالة بتواريخ الانتهاء والوحدات المباعة كل أسبوع؛ واجعل «رقم الترخيص موجود وصحيح» بندًا في نموذج الاعتماد الذي يوقّعه العميل قبل نشر أي شيء.

إذا كانت لوحاتك الإعلانية ومركز المبيعات والكتيبات تحتاج أيضًا إلى حمل بيانات الترخيص نفسها، فإن دليلنا عن هوية المشاريع العقارية ولوحات مواقع المشاريع يشرح كيفية بناء منطقة امتثال ثابتة داخل الهوية نفسها.

العقوبات، وأين تختلف المصادر

تنص المادة 10 على أن المخالفات تُعاقَب وفق جدول المخالفات والعقوبات في اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية. واللائحة نفسها لا تذكر مبالغ، ولم نتمكن من فتح الجدول الحالي على موقع الهيئة العامة للعقار. والسقوف المنشورة مختلفة:

• تذكر Trowers & Hamlins في Gulf Construction (يوليو 2026) تذكر عقوبات بموجب اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة تشمل غرامات تصل إلى 40,000 ريال، وقد تتضاعف عند تكرار المخالفة، وإلغاء الترخيص.
• ذكر المتحدث باسم الهيئة العامة للعقار في حديثه إلى صحيفة عكاظ بتاريخ 21 أبريل 2026، قبل عشرة أيام من نشر اللائحة، أن عقوبات الإعلانات العقارية المضللة تُطبَّق بحسب الجسامة والتكرار، وتبدأ بإنذار، وقد تصل الغرامات إلى 200,000 ريال، وقد تتضاعف عند تكرار المخالفة، إضافة إلى إيقاف الترخيص أو إلغائه. ونقلت عكاظ السقف نفسه، 200,000 ريال، لمخالفات الوساطة في أغسطس 2023، مع المضاعفة عند التكرار خلال ثلاث سنوات.

قد يشير الرقمان إلى مخالفات مختلفة في الجدول نفسه، لكننا لم نتمكن من تأكيد أيهما ينطبق على أي مخالفة إعلانية بالرجوع إلى الجدول الرسمي. تحقق من ذلك مع الهيئة العامة للعقار أو مستشارك القانوني. وفي الحالتين، قد يكلّف إعلان مخالف صاحبه ترخيصه نفسه.

كيف تُجهَّز الحملة بالشكل الصحيح

مكان بيانات الترخيص هو الموجز والقالب والاعتماد، مثل الشعار. وإذا كنت تخطط لإطلاق أو تراجع حملات فعّالة بالفعل، فإن التسويق بالأداء يربط تسمية الإعلانات وتوجيه العملاء المحتملين وتواريخ الانتهاء بسجل التراخيص يقلل خطر خروج إعلان مخالف . ويمكن لـ RX المساعدة في تنظيم هذا النظام مع فريقي المبيعات والشؤون القانونية لديك؛ أما التراخيص نفسها فيحصل عليها دائمًا الوسيط المرخّص أو المطور عبر قنوات الهيئة العامة للعقار. وللاطلاع على حملاتك الحالية على ضوء هذه القائمة يمكنك حجز جلسة تشخيص أعمالك.